Vraag naar kleine complete woningen

Hoe kan Den Haag flexibel en snel inspelen op de veranderende en toegenomen vraag naar kleine en betaalbare woningen?

Zowel voor leegstaande gebouwen als tijdelijk braakliggende terreinen worden innovatieve oplossingen voor woningen bedacht, zoals Tiny Houses. Ook de bestaande woningvoorraad is enigszins flexibel, blijkt uit het aantal woningsplitsingen. Vernieuwende ideeën voor klein, betaalbaar en tijdelijk wonen en het effect op de omgeving, stonden centraal tijdens het debat Flexibele STAD dat Platform STAD vorig jaar organiseerde.

Doelgroep kleine woningen

Er is veel behoefte aan kleine woningen, ook in Den Haag, zegt Arjen Kapteijns (fractievoorzitter Groen Links in Den Haag). Het gaat om jongeren die (nog) geen woning kunnen kopen, mensen die niet iedere maand voor een hoge hypotheek willen betalen, gescheiden mensen die snel woonruimte nodig hebben en statushouders. En ook ouderen blijken geïnteresseerd in bijvoorbeeld de Heijmans ONE of vormen groepen die collectief nieuwe woningen ontwikkelen. De Tiny Houses zijn een interessante niche binnen de woningmarkt die tegemoetkomt aan de wens naar vrijheid en betaalbaarheid. ‘Het opgetelde van alle nichemarkten is op dit moment groter dan het gemiddelde’, stelt Jurgen van der Ploeg (Tiny TIM).

Geschikte locaties

Geschikte plekken voor de mobiele Tiny Houses zijn de terreinen in de stad die tussen sloop en nieuwbouw een paar jaar braak liggen. In Haarlem onderzoekt Jurgen van der Ploeg of er voldoende betaalbare grond beschikbaar is, zodat een klein dorpje van Tiny Houses 10 jaar lang van plek naar plek door de stad kan zwerven. Om een goede business case te maken, is die termijn van 10 jaar nodig. Ook voor Heijmans bestaat een groot deel van het werk rond de Heijmans ONE uit partijen bij elkaar brengen en grond koppelen aan investeerders. Banken doen immers niet mee omdat het om roerend goed gaat. En vervolgens moet de gemeente tijdelijk gebruik van de grond toestaan. Ook voor leegstaande kantoren kunnen tijdelijke woningen, volgens Ebami Tom (met Plug & Play genomineerd voor de prijsvraag Home Away from Home) een geschikte invulling zijn. Bijvoorbeeld als milieucirkels op de korte termijn permanent wonen (nog) onmogelijk maken.

Oude wijn in nieuwe zakken?

Woningsplitsing is geen nieuw fenomeen. Grote (te dure) herenhuizen werden in de jaren ‘80 massaal in etages onderverdeeld. Wethouder Joris Wijsmuller (SWDC) merkt op dat woonwagens in de loop der jaren steeds een ‘probleem’ in de planologie zijn geweest. En wat is nu eigenlijk het verschil is tussen een Portacabin en een Tiny House, vraagt iemand uit de zaal zich af. Van der Ploeg meent dat vooral de sfeer en het ontwerp van een Tiny House mensen aanspreekt. En zeker in het betaalbare segment is er weinig keuzevrijheid, een standaard eengezinswoning of 3- kamer appartement zijn de beschikbare woonvormen. Anderzijds vinden veel mensen het belangrijker waar ze wonen, dan hoe ze wonen. Als de woningen steeds op een andere plek geplaatst worden, kunnen ze toch een structurele bijdrage leveren aan de benodigde extra woningen om de bevolkingsgroei op te vangen.

Flexibel woonbeleid

Wat betekent de tijdelijkheid voor de stad? Voor tijdelijk wonen in een leegstaand kantoor en de Tiny Houses geldt dat bewoners wel met enige regelmaat met huis en al moeten verhuizen. Een hoog verloop is niet goed voor de sociale cohesie in een buurt, maar een braakliggend verwaarloosd terrein of leeg kantoor evenmin. Uit de ervaringen met de Tiny Houses blijkt dat niet zozeer de woningen als wel de beoogde bewoners (bijv. statushouders of arbeidsmigranten) soms weerstand in de buurt veroorzaken.

Er is ook vraag naar tijdelijke woningen voor een grote groep spoedzoekers, die nergens snel terecht kunnen en aangewezen zijn op de dure particuliere huurmarkt. Voor een aantal problemen is een meer flexibel woonbeleid een oplossing. Vanuit de zaal wordt de vraag gesteld of tijdelijke contracten geen problemen opleveren met huurders die niet willen vertrekken. Volgens Lely kan dat probleem worden ondervangen door gemeubileerde verhuur.

Relatie dichtheid en leefbaarheid

Door woningsplitsing, maar ook door tijdelijke plaatsing van Tiny Houses in woonwijken neemt de bevolkingsdichtheid toe. De toename gaat redelijk gespreid en geleidelijk en heeft vooral impact op de directe buren. Het komt echter ook voor dat er in dezelfde straat in korte tijd meerdere woningen worden gesplitst. Sinds kort weigert de gemeente in enkele gevallen de vergunning omdat niet wordt voldaan aan de parkeernormen. Splitsen van woningen heeft ook positieve effecten, zegt Tim de Boer. Vaak gaat het om slecht onderhouden panden die worden opgeknapt of minder gewilde plekken boven horeca.

Toekomst

Iedere wijk heeft een eigen aanpak nodig, concludeert Kapteijns, als de leefbaarheid onder druk staat moet je niet alles toestaan. Voor woningsplitsingen kunnen, volgens De Boer, bepalingen, zoals een minimum woonoppervlakte, worden opgenomen in bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Maar ook kunnen er eisen worden gesteld aan duurzaamheid of een bijdrage aan een gemeenschappelijke fietsenstalling waardoor de leefkwaliteit in de wijk toeneemt. Ebami Tom stelt voor om goed te kijken naar de stakeholders in de openbare ruimte. Er is nog veel ruimte die door de eigenaar verwaarloosd wordt, maar door anderen beter gebruikt kan worden. Van der Ploeg zou graag zien dat iedere stad zijn eigen R&D afdeling heeft waar kleine doelbewuste experimenten worden opgezet, zoals de Fabcity in Amsterdam. Den Haag gaat nu concreet ruimte maken voor Tiny Houses, zegt Joris Wijsmuller toe in zijn slotwoord: binnen het particulier opdrachtgeverschap kan met de tijdelijke kleine woningen worden geëxperimenteerd.